地价监测,城市地价动态监测系统具有哪些功能？

（1）地价数据采集功能。是指监测系统按照既定的标准，采集、整理，并传递地价数据的功能。采集的地价数据包括地价监测点数据、土地交易数据、土地级别数据、基准地价数据、土地供需数据、房屋供需数据，以及其他相关的社会经济指标等，其中地价监测点数据是主要采集对象。
（2）地价动态分析功能。是指通过对采集到的原始地价数据进行分析，形成反映地价状况的各种地价指标和信息，并进行地价状态描述的功能。地价分析包括对城市地价水平、地价变化动态进行分析和对城市地价与其他社会经济发展相关指标协调程度进行判断等。
（3）地价信息发布功能。是指按照土地市场运行和管理的需要，通过国际互联网等方式向社会公布地价信息的功能。地价信息发布的主要内容有，城市土地级别、城市基准地价、城市监测点地价、城市地价指数、城市交易样点地价、城市地价与社会经济相关指标比较情况、城市地价与土地供应比较情况、城市地价与房屋供应比较情况，以及相关分析报告等。
（4）地价预警功能。是指在地价动态分析的基础上，对城市地价的变化趋势进行预测，并对地价变化中潜在的恶性风险进行预告和提醒的功能。地价预警主要包括对地价水平、地价变化趋势以及地价与社会经济发展的协调程度进行预测，对土地市场的良性或恶性运行情况进行综合判断。

建立和运行城市地价动态监测系统（以下简称监测系统）的目标与任务是，对全国重点地区地区和主要城市的地价实施动态监测，及时了解城市地价动态变化状态和趋势，发挥地价的市场“晴雨表”作用，及时准确反映城市地价水平及其变化趋势信息；通过对地价信息的深层次分析，掌握土地市场运行状态，判断地价变化与土地市场供需、房地产市场以及社会经济的发展的协调状况，为政府干预、调控土地供应，加强对土地市场的宏观调控、稳定土地市场、促进社会经济良性运行提供决策依据；为社会公众提供地价信息服务，引导投资方向，通过地价杠杆调节土地资源配置。

（1）数据采集功能。此功能主要通过数据录入系统实现。地方端使用系统录入软件，按照既定的格式、标准，采集、整理数据信息。这些数据包括土地供应计划数据、土地供给情况数据、收购储备数据、土地二级市场交易数据、集体建设用地数据和园区的有关数据等信息。
（2）信息发布功能。全国各县、市都必须在《中国土地市场网》上公开发布土地供应计划、招标拍卖挂牌及协议出让公告和土地供应结果三方面信息，并按总量和结构、时间和区域、全国范围和重点地区进行指标统计，及时提供和发布全国及重点区域、重点城市的土地供应总量、供应结构等动态变化情况。中央端和地方端依据系统的数据资源出具的监测分析报告经审批后，也可在网上公开发布。
（3）宗地查询功能。系统设置了土地出让公告查询、土地出让结果查询、土地供给情况查询、收购宗地信息查询、土地转让/出租/抵押信息查询等宗地信息查询功能，以满足用户获取具体宗地情况的需求。用户根据系统的提示，输入所要查询信息的已知关键字段，便可以实现查询功能。
（4）监测分析功能。以土地市场信息数据库为基础，对土地市场进行动态监测分析，总结一定时期内土地市场运行的总体情况和重点区域、重点城市土地市场运行态势，分析土地市场存在的问题和深层原因，并提出相应的对策建议，为政府建立土地市场快速反应机制提供科学依据。同时本系统在设计开发时充分考虑地方不同的网络条件，没有条件上网的地区，可以通过录入系统中的信息分析功能分析所录数据的动态变化情况。有网络环境的地区，可以根据土地市场的变化和政府部门监管规范市场的需要，单独形成地方版，便于地方进行相关信息分析，掌握本行政区域内土地市场运行状况。

（1）城市地价水平。包括城市土地级别、城市基准地价、监测点地价、交易样点地价、城市平均地价等。
（2）城市地价变化趋势。包括城市地价指数、城市地价增长率等。
（3）城市地价与土地供应的协调状况。包括城市地价增长率与土地年度供应计划量增长率、土地年度实际供应量增长率、土地年度闲置量增长率的比较情况等。
（4）城市地价与房屋供应的协调状况。包括城市地价增长率与房屋年度开发量增长率、房屋年度实际成交量增长率、房屋年度空置量增长率的比较情况、房屋价格增长率等。
（5）城市地价与社会经济环境的协调状况。包括城市地价增长率与城市国内生产总值增长率、城市固定资产投资额增长率、房地产投资额增长率、房地产贷款余额增长率的比较情况等。
（6）城市地价与城市土地利用协调状况。包括城市地价增长率与城市建设用地增长率、城市平均容积率增长率、城市建设占用耕地面积增长率、城市基础设施占地面积增长率的比较情况等。

、土地信息数据库建设
　基于多媒体GIS技术标准样地管理系统的设计与实现
基于GIS的土地利用专项规划信息处理系统研究
　土地利用现状数据元数据管理系统的设计与实现
　农用地定级估价信息系统的设计和应用
　基于Mapx的城市地价监测与更新系统研究
　基于元数据管理的土地数据资料库服务系统建设
　高分辨率卫星影像校正控制点图形图像数据库建设
　基于GIS的城镇土地定级估价管理信息系统
　安徽省农用地分等、定级与估价信息系统的设计与开发
　基于IWS的土地利用动态变化的影像发布系统构建
　图像控制点库的建立及应用方法探讨
　城市建设综合信息系统的设计与实现
　基于SAN存储的国家级土地调查数据管理与集成系统建设
　集成式数据库系统在土地资源管理中的应用
　地籍管理信息系统的历史权属信息处理方式研究
　数据库检查技术在土地变更调查中的应用研究
　江西省萍乡市基于网络的县级土地利用数据库集成应用研究初探
　关于国土资源数据整合问题的思考
　基于GIS的库区土地资源利用与管理系统——以大岗山水电站库区为例
三、信息技术在土地利用、调查、监测和评价中的应用
　基于优化的BP神经网络遥感影像分类
　基于不同数据源的土地利用变化遥感动态监测方法
　国家尺度土地资源信息获取与更新技术体系建设探讨
　Quckbird全色与多光谱数据融合方法的比较研究
　SPOT5卫星数据在菏泽市土地利用现状库更新中的应用
　基于面向对象分类方法的SPOT5影像土地利用信息提取研究——以河南省临颍县为例
　基于MODIS数据的北京西北部地区土地资源监测研究
　云南丽江地区土地利用变化的遥感检测与分析
　利用SPOT一5遥感影像更新土地利用数据库技术的探讨——以黑龙江省望奎县为例
　重庆市20年农用地变化遥感监测研究
　基于VRS/RTK的GPS土地调查作业系统研究及应用
　信息技术与土地利用调查监测
　遥感技术在土地管理中的应用发展综述
　遥感影像的校正与误差来源探究——以鸡西市为例
　土地利用现状调查中分辨率因素对数字正射影像解译精度影响的研究
　GPS技术在矿产资源勘查开发中的应用综述

崔永林1 王霞2 刘洪义1 （1.山东省德州市国土资源局，德州，253012；2.中国农业大学土地资源管理系，北京，100094） 摘要：采用GIS技术建立科学、完善、实用的城镇土地定级估价信息系统（ULEIS）是当前土地管理工作中，亟须解决的一个问题。本文介绍了基于组件式GIS，结合德州市区实际建立的城镇土地定级估价管理信息系统的设计思想，对系统模块的组成进行了分析与设计。 关键词：GIS；城镇土地；定级估价；信息系统 1 引言 1.1 系统设计背景 随着我国市场经济和土地使用制度改革不断深化，科学管理土地价格、有效调控土地市场已成为一项重要的任务。土地定级和基准地价是我国土地市场管理的基础，但由于我国城镇土地定级估价工作起步相对较晚，技术手段还不完善，在技术层面上还存在以下一些问题。 （1）现有的城镇土地定级估价更新调整方法耗时长、投入大，不能满足基准地价的现势性要求，这是一个迫切需要解决的问题。 （2）各地测算基准地价的方法差异较大，实现土地定级、基准地价更新的技术方法与技术手段缺少统一的工作流程标准。 （3）各地所建立的基准地价体系，只能反映评估期日一定时效内的地价水平，大多数是静态的数据，缺乏有效的管理和应用。 （4）所开发的软件系统大多数停留在定级估价基础资料处理和地价信息的查询打印等功能上，不能及时、准确、全面监测更新城市的地价水平、分布状况及变化趋势，难以适时的进行宏观调控。 因此，适应土地参与宏观调控的需要，有效增强调控土地市场的能力，研究开发科学、完善、实用的城镇土地定级估价信息系统（ULEIS）是当前土地管理工作中亟须解决的一个问题。 1.2 系统总体目标 选择适当的平台，开发集土地定级（调整）、基准地价测算（更新）、宗地（标定）地价计算、地价指数编制、地价分析、地价信息管理及系统维护于一体的地价管理和监测系统，实现属性数据与空间数据、静态数据与动态数据的有机结合，达到科学管理地价、适时监测土地市场运行状态的目标。 1.3 系统技术路线 1.3.1 系统业务流程技术路线 按照目前全国城镇土地定级与基准地价更新的整体要求，将城镇土地定级与基准地价更新及地价动态监测相结合进行。在全面进行城镇土地利用和土地市场调查的基础上，采用“多因素综合评判法，并利用市场交易样点地价进行校核”的技术路线进行土地定级；采用“以土地定级为基础，以市场交易地价资料为依据”的技术路线进行基准地价更新；在土地级别与基准地价确定以后，按级别、分用途设立监测点，评估监测点地价。 1.3.2 系统实现技术路线 主要采用组件技术，在MAPGIS平台上构建，所有的空间数据和属性数据都由大型数据库来管理，实现空间数据和属性数据的一体化管理、更新，从而实现具有真正意义上的网络版。用大型数据库（SQL Server2000）对该系统的所有空间数据和属性数据进行统一的一体化存储管理。通过大型数据库进行管理，可以很好的解决系统的并发性、安全性，从而实现数据共享，便于协同工作。 1.4 系统设计原则 系统设计主要坚持实用性原则、可靠安全性原则、标准化原则和可扩展性原则。 1.5 系统开发环境 服务器端：Windows 2000 Server，Microsoft SQL Server 关系型数据库有较强的功能和较低的价位。 GIS 软件：遵循“统一规划、统一配置、统一实施”的原则，选取国内研究机构研发的MAPGIS软件平台。 二次开发软件：采用面向对象的程序设计语言Micosoft visual c＋ ＋ 6.0。 1.6 系统集成框架 （图1） 图1 系统总体设计框架图 2 系统数据库设计原则 2.1 规范化原则 数据模型的设计采用E－R模型，按照现有大型数据库的设计标准，遵照3 NF的要求进行设计，以减少数据冗余和提高效率。 各种表（对象）的命名规范化。不同的数据库产品对对象的命名有不同要求，因此，数据库中的各种对象的命名、后台程序的代码编写应采用大小写敏感的形式，各种对象命名长度不要超过30个字符，便于应用系统适应不同的数据库。 2.2 空间数据与属性数据一体化存贮原则 按统一的地理坐标将地理实体要素进行分层叠合符合图形数据库设计的发展趋势。将具有相同空间特征和属性实体意义的图形要素存放在同一图层中，以文件形式进行存取，以保证图形数据及其属性数据的相对独立性和安全性。例如，评估区域底图信息分别由底图点文件、底图线文件和底图区文件分层叠加。土地级别图信息由级别注记点文件、级别边界线文件、级别区域区文件及级别属性表文件构成，并与底图叠加，形成土地级别图。 3 系统功模块能设计 3.1 数据管理模块功能设计 主要功能是对市场交易样点和监测点进行数据的输入、删除、编辑，进行数据维护更新。 3.1.1 样点地价录入与维护 对于历年新发生的样点提供录入、修改、删除界面，客户端可以向服务器传送数据，且此类数据一经录入，即能够供客户端进行宗地地价评估使用。 3.1.2 监测点数据录入与维护 包括新增监测点信息输入，监测点选择，监测点删除三部分。 3.2 定级模块功能设计 主要功能是交互式地选择影响城镇土地级别的各项定级因素，并根据因素类型，自动计算作用分值；采用多种方法确定因素权重，自动确定土地级别；对划分的土地级别进行合理性检验，输出各项定级成果；为基准地价更新和级别提供数据。 3.2.1 辅助图层选择 由用户选择参与土地定级的图形要素图层，并加载相应的图形文件。其中包括工作底图、道路网格、河流水系、山地丘陵、过境交通、注记点文件等。 3.2.2 土地定级类型选择 提供商业用地土地定级、住宅用地土地定级、工业用地土地定级、综合用地土地定级四个选项，用户可根据定级需要选择土地定级类型。 3.2.3 定级因素体系设置 主要包括两个方面的功能：定级因素体系管理和定级因素体系选择。 3.2.4 特尔菲法确定因素权重 提供可编辑的专家库信息，并根据已确定的定级因素体系，在专家库中选择专家打分，根据打分结果计算各因素权重，并进行均值方差检验。 3.2.5 评价单元设置 在采用网格法进行定级时，由用户输入定级网格的大小及进行网格划分的图幅范围，并生成相应的网格文件。 3.2.6 因素网格作用分计算 分别计算网格中各因素的作用分，并生成各因素等值线图。其中对于点、线状地物提供线性衰减和非线性衰减两种计算方法。在衰减计算中的相对距离计算，提供两点直线距离、最短路径距离、最佳路径距离三种算法。 3.2.7 土地级别确定 依据权重计算网格总分值、生成总分值等值线与土地级别图。 3.2.8 土地级别的调整 主要是利用图形编辑模块中提供的编辑工具调整土地级别界线。 3.2.9 面积量算 采用解析法，计算定级成果中各级土地的面积，并将计算结果以字符形式输出。 3.2.10 结果输出 （1）能够显示或打印输出不同用途、各级别面积、比例等，显示或打印输出级别图。 （2）进行可选设置 是否进行结果确认和上传服务器，确定上传内容与形式。 3.3 基准地价评估更新模块功能设计 主要功能是完成对定级范围以内的土地估价形成相应的专题地图及报表、统计图等，包括估价样点的采集，样点数据地价计算，样点数据地价修正，样点数据统一性检验，样点数据异常数据检验与剔除，基准地价计算等模块。 3.3.1 评估公共信息设置 包括两个功能界面，一是基准地价内涵输入界面，二是估价参数设置界面。 基准地价内涵输入界面提供用户对基准日，不同用途（商业，住宅，工业用的）各级别基准地价条件（土地使用年限，开发条件，容积率）的输入。 估价参数设置界面提供用户对不同用途不同级别的土地还原率、房屋还原率、综合还原利率，不同建筑结构下的重置造价、残值率、耐用年限的输入。 3.3.2 样点数据录入与维护 样点数据输入界面提供用户输入采集样点的相关信息；样点数据编辑界面提供用户对采集样点的属性字段数据修改以及样点数据的删除。 3.3.3 样点地价计算与修正 包括样点地价计算界面，样点地价修正系数输入界面，样点地价修正界面和样点基准地价显示界面。 样点地价计算界面提供用户选择不同样点类型（租赁样点，征地样点，出让样点，房屋买卖样点，房地产开发样点等），然后显示出相关类型的样点数据，对不同类型的样点数据提供计算公式计算得出初始样点地价。 样点地价修正条件输入界面包括楼层修正系数输入界面，交易期日修正系数确定界面，基础设施修正幅度输入界面。 样点地价修正界面提供在用户确定修正系数的前提下对初始样点地价修正。 样点基准地价显示界面显示经过修正后的最终样点地价。 3.3.4 基准地价计算 基准地价计算界面提供用户选择用地类型，土地级别，依据样点地价、监测点地价、地价指数，采用相应的计算方法（算术平均法、加权平均法、单元分值－地价拟合法），建立起计算模型进行基准地价计算。 3.3.5 基准地价修正系数体系建立 包括影响因素确定界面，影响因素权重确定界面和修正系数显示界面。 影响因素权重确定界面提供成对因素比较法和特尔菲法两种方法，成对比较法由用户输入比较值，然后计算出各影响因素的权重值，特尔菲法能够对专家打分进行统计并确定权重。 修正系数显示界面提供在影响因素权重确定的前提下，计算出各因素的修正系数并显示出修正系数表。 3.3.6 评估结果显示与输出 评估结果显示与输出界面能够显示基准地价图，基准地价表以及基准地价修正系数表，并能让用户有选择的选择打印输出或上传服务器。 3.4 宗地地价评估功能设计 宗地地价评估功能设计思想：在土地定级和基准地价评估成果建立的基础上，采用系统提供的分类基准地价修正系数体系对宗地标定地价进行评估。系统还提供收益还原法计算宗地地价、成本逼近法计算宗地地价、市场比较法计算宗地地价。 3.4.1 宗地条件输入 包括人工输入宗地条件界面和人工选择宗地界面。 3.4.2 选择估价方法 包括基准地价修正法计算界面，收益还原法计算界面、成本逼近法计算界面、市场比较法计算界面，剩余法计算界面。 基准地价修正法计算界面包括宗地地价评估影响因素体系确定界面和因素修正系数确定界面。 宗地地价评估影响因素体系确定界面主要是确定宗地估价的影响因素，在用户选定宗地地块的前提下，提供用户选择影响该宗地地块的影响因素。 因素修正系数确定界面在用户确定宗地影响因素的前提下，量算到各影响因素的距离，参照基准地价修正系数表给出选定因素的修正系数值。 3.4.3 宗地地价计算 宗地地价计算界面能让用户选择简单平均、加权平均或直接采用某一方法对各种方法得出的结果进行计算，得出最终的宗地地价。 3.4.4 评估结果输出 评估结果输出界面能够让用户输出评估宗地的基本信息、简单的评估过程、不同评估方法结果以及最终结果（单位地价、宗地面积、总地价等），即输出一个简单的宗地估价报告。 3.5 地价监测模块功能设计 土地地价动态监测模块的主要设计思路是通过对监测点及市场交易样点资料的地价计算，由得出的地价进行动态监测指标计算，编制地价指数表。 3.5.1 生成地价区段 在土地定级图，基准地价图，工作底图基础上，提供交互式划分地价区段功能。用户可以通过图形编辑模块中相关线编辑功能自己划分地价区段，以级别界线，街区道路，河流，宗地界线等线状地物为依据。当划分的区段存在这些线状地物时，自动修正区段边界为这些线状地物；并且自动计算所属级别和该地价区段总面积；输入区段的编号，并且输入地价区段中商业用途、工业用途和居住用途面积的比例，系统自动计算出该地价区段中该用途的实际土地面积。 3.5.2 监测点数据录入与维护 包括新增监测点信息输入，监测点选择，监测点删除三部分。 3.5.3 监测点地价评估 在这个功能中，可以调用宗地地价评估功能。监测点地价评估中，用户通过对计算方法的选择及对不同方法计算的结果权重确定，得出最终的监测点地价。 3.5.4 地价动态监测指标值计算 在监测点地价及市场交易样点地价的基础上，计算地价动态监测指标值：地价水平值、地价增长量、地价增长率和地价指数。 3.5.5 编制地价指数表 由所计算出来的地价指数来编制地价指数表。对于首次建立地价动态监测体系，给用户提供的是各区段、各用途、各级别、综合平均地价。以后各年份以2006年为基期，供地价指数表（定比、环比皆提供）。 3.5.6 地价动态监测指标值分析 对地价水平值、地价增长量、地价增长率和地价指数（包括各级别、各用途、各区段）进行分析，得出分析图、趋势图等。 3.5.7 结果输出 能够显示或打印输出监测点信息、动态监测指标表、地价指数表等。 进行可选设置：是否进行结果确认或上传服务器，确定上传内容与形式。 3.6 查询统计模块 统计查询模块的设计思想是，开发一个系统，就必须要有数据，经过处理后获得所需数据，用户通过系统可以找到自己需要或感兴趣的数据。但很多用户在查询中针对不一样的需要点要进行不一样的查询方式。 3.6.1 目标属性查询 用户可以通过在图层上选中目标点（线、面），来查询该目标点（线、面）的属性。 3.6.2 目标空间查询 用户可以通过输入目标点（线、面）的属性条件或限制条件或逻辑表达式，在图层上查询到所需的目标点（线、面）。 3.6.3 双属性统计 对于图层上的点（线、面），用户不仅仅可以查询单个目标点（线、面），还可以对满足两个属性的点（线、面）进行统计，生成统计图和统计表图等。 以上查询可以对地价样点、监测点等数据进行空间数据与属性数据的双向查询，满足用户基本的查询要求。 4 系统安全设计 4.1 用户级别划分 将系统功能分模块对不同用户开放，规定不同级别用户对数据的不同读、写、修改权限。运行系统设置用户的口令与密码，定期对用户更新、删除维护管理。 4.2 用户口令检查 用户进入系统需输入注册过的口令，密码，否则系统拒绝用户的使用，口令的建立与更改只有系统管理员具有该权利，对保密信息的查询还应建立高级用户口令。 4.3 跟踪系统运行建立日志文件 防止用户不负责任地使用本系统，及事故责任的追查，系统自行跟踪用户使用情况，建立用户档案，记录上层菜单功能项激活情况及重要功能项的执行过程。事务档案文件中包括，用户名、口令密码、进入退出系统时间、激活菜单功能项清单序列。 4.4 数据的定期备份转贮 定期地对数据备份，建立备份记录，包括备份时间、操作人员、数据存储量等有关信息。 4.5 入库数据的严格检查 通过格式转换而进入系统的其他数据在正式入库之前，先进入缓冲区进行检查，并配置数据查阅功能，图形化显示供人机交互式检查。 5 结语 城镇土地定级估价是随着国家对土地使用制度的改革而产生的一个新领域，很多方面还处于探索阶段。在城镇土地定级估价工作中，计算机产业的发展为新技术的应用奠定了基础。基于组件式GIS技术建立起来的城镇土地定级估价信息系统就是新技术在土地管理工作中应用的一个范例，它的建立使土地管理工作进一步走向规范化、信息化、科学化，进而不断推动土地有偿使用制度改革的深化，并使其不断完善和发展。