上海市住宅物业管理规定,上海房管局：7月1日起 将进一步贯彻实施住宅物业管理规定

观点地产网讯：6月23日，上海市房屋管理局发布关于进一步贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》的若干意见。该意见自2021年7月1日起施行，有效期至2026年6月30日。 观点地产新媒体获悉，《意见》表示，在新建物业管理区域的核定方面，对有市政道路、自然河道、公共通道及公共空间穿越的住宅建设用地，在住宅建设工程设计时，原则上建设单位应当分别配置配套设施设备。规划资源管理部门在土地出让环节和建设工程设计方案审查环节征求房屋行政管理部门意见时，区房屋行政管理部门应当对建设项目的物业管理区域划分提出具体意见。 建设单位在首次申请办理建设工程规划许可证时，应当向物业项目所在地的区房屋行政管理部门提出划分物业管理区域的申请，并提交所需资料。 《意见》表示，物业管理区域核定后，业主可以根据物业管理的需要申请进行调整，调整需满足相关条件，并提交所需资料。 物业管理区域的统一管理方面，委托物业服务企业实施物业管理的，一个物业管理区域应当由一个物业服务企业实施物业管理。住宅物业管理区域内的非住宅物业、配套建设的停车位等不得与住宅物业管理区域内的其他部分分割管理。 划定为一个物业管理区域的建设项目分期开发的，其前期物业管理招投标以该物业管理区域为范围。先期开发区域内销售并交付使用的物业符合《规定》第十三条规定条件的，应当成立业主大会，业主大会可就整个物业管理区域的物业管理事项作出决定。及对业主大会筹备组、换届改选小组中各方代表的产生及运行规则做出规定。 业主大会、业主委员会应当委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费的使用情况进行年度财务审计。上一年度的年度财务审计应当在每年6月底前完成。 建设单位应按照规定，向物业项目所在地相关机构进行资料备案。 建设单位在办理建设工程规划许可证时，应当将物业管理用房的坐落、面积等在审照附图中予以注明，并加盖建设单位公章；对分期开发的物业管理区域，建设单位应当按照整个物业管理区域的配置要求，在先期开发的区域内一次性配置或者提供临时物业管理用房。建设单位在未按照规划配置物业管理用房前，不得擅自变更、分割、转让、抵押临时物业管理用房。 建设单位在申请物业交付使用前，应当与物业服务企业共同对物业管理区域内的物业共用部分，包括房屋的主体结构、外墙、屋面、楼地面、装饰等部位及水、电、气、消防、电梯等设施设备进行查验，并按照《规定》第五十四条的规定签订物业承接查验协议，并作为前期物业服务合同的补充协议。 建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当在前期物业合同中予以约定，业主大会成立前，收费标准不得擅自调整。 《意见》表示，物业服务企业应当向受托管理服务的住宅物业管理区域委派一名项目经理，作为该住宅物业管理区域物业管理服务的负责人。项目经理应当具备相应的物业管理相关专业技术和管理能力，并与物业服务企业签订劳动合同或者劳务合同。 物业服务收费实行市场调节价。住宅物业管理区域已组建业主大会的，由业主大会与物业服务企业按照合理、公开、质价相符的原则，协商确定物业服务内容、物业服务收费标准和收费方式，并在物业服务合同中予以约定。 实行物业服务包干制收费方式的，物业服务企业在调整物业服务收费标准前，应当委托第三方评估机构进行物业服务价格评估，或者委托有资质的中介机构对前12个月的物业服务费用收支情况进行审计。 公共收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有。业主大会成立前，公共收益由物业项目所在地的区房屋管理部门代为管理。业主大会成立并开设账户后，区房屋管理部门应当将代为管理的公共收益本息一次性划转至业主大会账户。 业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。住宅物业管理区域内房屋外墙的清洁，由业主负责。 住宅小区内水、电、气分户计量表和表前的相关管线和设施设备维修、养护责任及相关费用，由供水、供电、供气服务单位分别承担；分户计量表后的相关管线和设施设备维修、养护责任及相关费用，由业主承担。 《意见》表示，物业出售人应当在办理房屋所有权首次登记前，按照国家和本市的相关规定交纳其应交的专项维修资金，同时，垫付尚未销售物业部分的应由物业买受人交纳的专项维修资金。 此外，市房屋行政管理部门应当建立健全全市统一的物业管理监管与服务信息平台，将物业管理监管与服务的相关信息在平台上予以公布。

第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。第四条国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。第五条国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。第二章业主及业主大会第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议，行使投票权;(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十一条业主大会履行下列职责：(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;(三)选聘、解聘物业管理企业;(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。第十七条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束力。第十八条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。第十九条业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。第三章前期物业管理折叠第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。第二十五条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十七条业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第二十八条物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;(四)物业管理所必需的其他资料。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第一章　总则第一条　为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。第二条　本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。第三条　本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，或者通过其他形式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　本规定所称业主，是指房屋的所有权人。

　　本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际居住人。第四条　市房屋行政管理部门负责全市物业管理的监督管理工作。区房屋行政管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理，指导和监督乡、镇人民政府和街道办事处实施与物业管理相关的行政管理工作。

　　市房屋行政管理部门履行以下职责：

　　（一）制定本市物业管理相关政策；

　　（二）建立完善本市物业管理分级培训体系；

　　（三）指导区房屋行政管理部门开展辖区内物业管理的监督管理工作；

　　（四）指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作；

　　（五）建立全市统一的物业管理监管与服务信息平台；

　　（六）实施对物业服务行业及其他物业管理相关工作的监督管理。

　　区房屋行政管理部门履行以下职责：

　　（一）组织实施物业管理相关政策和制度；

　　（二）实施辖区内物业服务企业和从业人员的监督管理；

　　（三）指导和监督物业管理招投标活动；

　　（四）实施业主大会成立前专项维修资金的归集和日常使用管理；

　　（五）实施物业管理区域核定、物业服务企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房）确认等事项；

　　（六）指导乡、镇人民政府和街道办事处对业主大会、业主委员会的工作以及其他物业管理工作实施监督管理；

　　（七）指导乡、镇人民政府和街道办事处开展物业管理业务培训；

　　（八）落实物业管理方面的其他监督管理职责。

　　本市发展改革、建设、交通、公安、水务、绿化市容、民政、规划资源、财政、税务、司法行政、城管执法、市场监管、应急管理等行政管理部门，按照各自职责协同实施本规定。第五条　区人民政府应当建立住宅小区综合管理工作制度，组织区相关行政管理部门，乡、镇人民政府和街道办事处以及相关单位，部署、推进和协调辖区内物业管理各项工作。

　　乡、镇人民政府和街道办事处应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度，协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷；其设立的房屋管理事务机构（以下简称房管机构）承担房屋管理的相关具体事务。

　　乡、镇人民政府和街道办事处履行以下职责：

　　（一）指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理相关备案手续；

　　（二）指导和监督业主大会、业主委员会的日常运作，对业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训；

　　（三）参加物业承接查验，指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作；

　　（四）办理物业服务合同备案，对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查，指导和监督物业服务企业履行法定的义务；

　　（五）监督业主、使用人按照规定使用和维护物业；

　　（六）建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；

　　（七）建立物业应急服务保障机制；

　　（八）法律、法规、规章规定的其他职责。第六条　本市建立健全以居民区党组织为领导核心，居民委员会或者村民委员会、业主委员会、物业服务企业、业主等共同参与的住宅小区治理架构，推动住宅物业管理创新。

　　居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人民政府和街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作，加强对业主委员会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作。第七条　市物业管理行业协会是实行行业服务和自律管理的社会组织，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，维护物业服务企业合法权益。

　　本市鼓励物业服务企业加入市物业管理行业协会。

第一章　总则第一条　为了规范住宅物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和其他有关法律、行政法规，结合本市实际情况，制定本规定。第二条　本市行政区域内住宅物业管理、使用及其监督管理，适用本规定。第三条　本规定所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
　　本规定所称业主，是指房屋的所有权人。
　　本规定所称使用人，是指房屋的承租人和实际使用人。
　　本规定所称物业管理企业，是指依法取得独立法人资格、具有相应资质，从事物业服务的企业。第四条　上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）负责全市物业管理的监督管理工作；区（县）房地产管理部门负责本辖区内物业管理的监督管理工作。
　　有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本规定。
　　街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系。第二章　业主及业主大会第五条　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，其设置的配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但该住宅区内已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域。
　　建设单位在申请办理住宅建设工程规划许可证的同时，应当向区（县）房地产管理部门提出划分物业管理区域的要求。区（县）房地产管理部门应当按照本条第一款的规定划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。
　　尚未划分或者需要调整物业管理区域的，区（县）房地产管理部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府），按照本条第一款的规定，结合当地居（村）民委员会的布局划分物业管理区域，并在地籍图和房地产登记册上注记。第六条　业主在物业管理中，除享有国务院《物业管理条例》规定的权利外，还有权提议召开首次业主大会会议，有权推选业主代表，并享有被推选权。
　　业主在物业管理中，应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。
　　业主应当通过建设单位、物业管理企业或者直接向业主委员会提供联系地址、通讯方式。第七条　业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。
　　一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。第八条　物业管理区域符合本规定第七条第二款所列条件之一的，建设单位应当书面报告区（县）房地产管理部门，并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间、已筹集的专项维修资金清册等文件资料；建设单位未及时书面报告的，业主可以向区（县）房地产管理部门提出成立业主大会的书面要求。
　　区（县）房地产管理部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当和街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员。筹备组由业主代表组成，其成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内书面公告。
　　筹备组自成立之日起三十日内，在区（县）房地产管理部门和街道办事处（乡镇人民政府）指导下，应当召开首次业主大会会议。第九条　业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。
　　首次业主大会会议通过的议事规则，应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主小组的设立、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。第十条　业主大会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以决定业主委员会的工作经费、撤销业主小组不适当的决定。第十一条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。采用集体讨论形式的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议，也可以由业主决定以其他方式推选业主代表参加业主大会会议。业主大会会议以业主代表参加的形式召开的，到会业主代表应当能够代表物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。
　　业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
　　召开业主大会会议，筹备组或者业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程通知所在地区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会，邀请区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会派代表参加，并认真听取区（县）房地产管理部门和居（村）民委员会的意见、建议。

物业管理条例

一、总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条 中华人民共和国境内的物业管理活动，适用本条例。
本条例所称物业管理，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择专业化的物业管理企业。
第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

二、业主及业主大会
第六条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）参加业主大会会议，享有表决权；
（二）业主委员会成员的选举权和被选举权；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）监督物业管理企业履行物业服务合同的情况；
（五）监督物业共用部位、共用设备设施维修基金（以下简称维修基金）的管理、使用；
（六）法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会章程；
（二）遵守物业管理区域内共用部位和共用设施的使用、公共秩序和公共环境的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定缴纳维修基金；
（五）按时缴纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。
第十条 在一个物业管理区域内，有两个以上业主且交付物业买受人的物业建筑面积达到50％以上的，建设单位应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，组织业主成立业主大会，并选举产生业主委员会。
业主在首次业主大会会议上的投票权，按照业主所拥有的物业建筑面积确定。
第十一条 业主大会履行下列职责：
（一）审议、修订业主公约和业主大会章程；
（二）选举、罢免业主委员会成员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘或者解聘物业管理企业；
（四）审议维修基金续筹、使用方案，并监督其实施；
（五）听取和审议物业管理工作报告；
（六）制定、审议和修改所在物业管理区域的物业维护、使用等方面的规章制度；
（七）法律、法规或者业主大会章程规定的其他有关物业管理的职责。
第十二条 业主大会会议应当有物业管理区域内代表1/2以上投票权的业主参加，方可召开。业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会作出的决议，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出修改业主大会章程、选聘或者解聘物业管理企业、维修基金续筹、使用方案的决议，必须经代表2/3以上投票权的业主通过。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会章程的规定召开。经10％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主大会的决议对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会的决议不得与法律、法规相抵触。
第十六条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
（三）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
（四）监督业主遵守业主公约；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处和区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
第十八条 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力和必要工作时间的业主担任。
第十九条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理及业主的公共利益等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第二十条 业主大会章程应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成等事项依法作出约定。
第二十一条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决议、决定，不得从事与物业管理无关的活动。
第二十二条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反本条例和业主公约的有关规定。
第二十三条 业主大会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，居民委员会依法履行自治管理职责时，业主应当接受相关居民委员会的管理。

三、前期物业管理
第二十四条 本条例所称前期物业管理，是指业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前，建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理。
第二十五条 建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约、选聘物业管理企业，签订前期物业服务合同。
第二十六条 建设单位制定的业主临时公约，应当在物业销售前向物业买受人明示。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。
第二十七条 国家鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招、投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业。
住宅物业所在的物业管理区域的建设单位，应当通过招、投标的方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质等级的物业管理企业。
第二十八条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的内容。
第二十九条 前期物业服务合同至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止；但是，前期物业服务合同期限最长不得超过3年。
第三十条 业主依法享有物业的共用部位、共用设备设施的所有权或者使用权，建设单位不得转让给他人。
第三十一条 物业管理企业在承接物业时，应当对物业的共用部位、共用设备设施进行查验。
第三十二条 建设单位和物业管理企业办理物业承接验收手续时，应当向物业管理企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主或者业主大会。
第三十三条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内提供必要的物业管理用房。
第三十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期间和保修范围，承担物业的保修责任。

四、物业管理服务
第三十五条 物业管理企业应当具有独立的法人资格。
县级以上人民政府房地产行政主管部门应当根据物业管理企业的注册资本、专业人员和物业管理业绩等，对物业管理企业核定资质等级。
物业管理企业应当按照核定的资质等级，承担相应的物业管理业务。
具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十六条 国家实行物业管理专业人员职业资格制度。
第三十七条 一个物业管理区域的业主大会，应当委托一个物业管理企业实施物业管理。
第三十八条 业主、业主大会选聘物业管理企业的，应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。
第三十九条 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、维修基金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十条 物业管理企业承接物业时，应当与业主或者业主委员会办理物业验收手续。
业主或者业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第三十二条第一款规定的资料。
第四十一条 物业管理用房的所有权属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第三十二条第一款规定的资料交还给业主或者业主委员会。
第四十二条 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务另行委托，但不得将整项服务业务委托他人。
第四十三条 物业服务费用由业主和物业管理企业按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，协商确定。
普通住宅的物业服务收费办法，由国务院计划主管部门会同国务院建设行政主管部门制定。
第四十四条 物业管理企业根据物业服务合同的约定向业主收取物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，依其约定，业主负连带缴纳责任。
第四十五条 县级以上人民政府主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督检查。
第四十六条 物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务价格由双方商定。
第四十七条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业可以接受公用事业单位的有偿委托，代收有关费用。
第四十八条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十九条 物业管理企业应当加强对物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业应当及时向有关行政管理部门报告，协助作好救助工作。
物业管理企业疏于管理，未能履行物业服务合同约定的安全防范义务，导致业主人身、财产安全受到损失的，应当依法承担相应的法律责任。
第五十条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门对业主、业主大会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉，应当及时处理。

五、物业的使用与维护
第五十一条 业主应当按照设计用途使用物业。需要改变物业设计用途的，业主应当在征得业主大会和相邻业主同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。
第五十二条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变使用性质。
确需改变公共建筑和共用设施使用性质的，业主应当报经有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施使用性质的，应当在征得业主大会同意后，报有关行政主管部门批准。
第五十三条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定的期限内恢复原状。
第五十四条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业单位，应当依法承担物业管理区域内的相关管线和设备设施维修、养护的责任。
第五十五条 业主需要装修房屋的，应当按照国家有关规定办理申报登记手续。
第五十六条 业主应当按照国家有关规定缴纳维修基金。
维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设备设施的维修和更新、改造，不得挪作他用。
维修基金管理办法由国务院建设行政主管部门会同国务院有关部门制定。
第五十七条 利用物业共用部位、共用设备设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益中属于业主的部分，应当主要用于补充维修基金，也可以按照业主大会的决议使用。
第五十八条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

六、罚则
第五十九条 违反本条例的规定，住宅物业所在的物业管理区域的建设单位，未通过招、投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，可以并处10万元以下的罚款。
第六十条 违反本条例的规定，建设单位将属于业主的物业共用部位、共用设备设施的所有权或者使用权转让给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十一条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交者，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第六十二条 违反本条例的规定，超越资质等级从事物业管理业务的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，处10万元以上30万元以下的罚款；可以责令停业整顿，由颁发资质证书的部门降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。
未取得资质证书承揽物业管理业务的，依照前款规定处以罚款，没收违法所得，由工商行政管理部门吊销营业执照。
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处以罚款，没收违法所得，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第六十三条 违反本条例的规定，未取得物业管理专业人员职业资格，擅自从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得2倍以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十四条 违反本条例的规定，物业管理企业将物业管理区域内的整项服务业务委托他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处委托合同价款10％以上50％以下的罚款，由颁发资质证书的部门降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。
第六十五条 违反本条例的规定，挪用维修基金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，没收违法所得，可以并处挪用数额50％以下的罚款。对物业管理企业，由颁发资质证书的部门降低资质等级；情节严重的，吊销资质证书。
第六十六条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款：
（一）建设单位在物业管理区域内不按规定配备必要的物业管理用房的；
（二）未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的。
第六十七条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款：
（一）擅自改变物业设计用途的；
（二）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施使用性质的；
（三）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地的；
（四）擅自利用物业共用部位、共用设备设施进行经营的。
第六十八条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财务或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，触犯刑律的，依照刑法关于受贿罪、滥用职权罪、玩忽职守罪或者其他罪的规定，依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，依法给予行政处分。
第六十九条 业主大会作出的决议违反法律、法规的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以责令限期改正或者撤销其决议，并通告全体业主。
第七十条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规的活动，触犯刑律的，依法追究刑事责任；尚不够刑事处罚的，依法追究治安管理处罚责任。

七、附则
第七十一条 本条例下列用语的含义：
业主，是指房屋的所有权人。
物业买受人，是指与建设单位签订物业买卖合同、购买房屋的单位和个人。
物业管理企业，是指取得物业管理企业资质证书和工商营业执照，接受业主或者业主大会的委托，根据物业服务委托合同进行专业管理，实行有偿服务的企业。
物业管理区域，是指根据省、自治区、直辖市人民政府制定的物业管理区域划分办法划定的区域。
第七十二条 本条例自2003年9月1日起施行。

1、业主或者使用人“应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质”2、业主或使用人违反上海市住宅物业管理规定或者业主临时公约、业主公约，有擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，相关业主、使用人可以依法向法院 提起民事诉讼 。3、物业公司发现业主或使用人有擅自居改非的行为时，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当在二十四小时内报告 业主委员会 和有关行政管理部门。物业公司没有尽到劝阻、制止或及时报告的，区（县）房地产管理部门可处一千元以上一万元以下的罚款。即物业公司将必须对居改非负有监督责任。物业对其不作为应当承担责任。4、业主擅自居改非的，由区（县）房地产管理部门 责令限期改正 ，恢复原状，可处一万元以上五万元以下的罚款。5、房主应当承担责任，承租房也负有责任，物业公司不作为有责任，你可以起诉任何一方，也可以将三人作为共同被告。