房地产管理办法,城市房地产开发经营管理条例

第一章　总　则第一条　为了规范房地产开发经营行为，加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，制定本条例。第二条　本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。第三条　房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第四条　国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。
　　县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。
　　县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。第二章　房地产开发企业第五条　设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政
法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
　　（一）有100万元以上的注册资本；
　　（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。
　　省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。第六条　外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本条例第五条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。第七条　设立房地产开发企业，应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第五条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
　　工商行政管理部门在对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取同级房地产开发主管部门的意见。第八条　房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：
　　（一）营业执照复印件；
　　（二）企业章程；
　　（三）验资证明；
　　（四）企业法定代表人的身份证明；
　　（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。第九条　房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。第三章　房地产开发建设第十条　确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。第十一条　确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。第十二条　房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
　　土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
　　（一）房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
　　（二）城市规划设计条件；
　　（三）基础设施和公共设施的建设要求；
　　（四）基础设施建成后的产权界定；
　　（五）项目拆迁补偿、安置要求。第十三条　房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％。第十四条　房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施。第十五条　房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。

第一章　总则第一条　为加强对城市房地产开发经营活动的监督管理，规范房地产开发经营和管理行为，保护房地产开发经营活动当事人的合法权益，保障和促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。第二条　房地产开发企业在本市城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设、转让房地产开发项目、销售商品房的经营活动和有关管理部门对房地产开发经营活动的监督管理，适用本条例。第三条　房地产开发经营应遵循经济效益、社会效益和环境效益相统一的方针，实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。第四条　市建设行政主管部门负责全市房地产开发经营活动的统一监督管理，日常工作由重庆市城市建设综合开发管理办公室负责。
　　区、县（自治县、市）建设行政主管部门按照职责分工负责本辖区内房地产开发经营的监督管理工作。
　　土地、房屋、工商、计划、规划、物价等行政管理部门依照有关法律、法规和本条例的规定，负责与房地产开发经营有关的监督管理工作。第二章　房地产开发企业第五条　设立房地产开发企业，应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件，并符合本条例有关资质的规定。
　　取得营业执照和经核定资质等级的房地产开发企业，方可从事房地产开发经营活动。第六条　设立一级房地产开发企业应当具备下列条件：
　　（一）注册资本五千万元以上；
　　（二）具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于四十人。其中，具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少于二十人，总工程师、总会计师和总经济师应具备高级专业技术资格。
　　（三）具有五年以上从事房地产开发的经历，近三年累计竣工建筑面积三十万平方米以上的房屋，或累计完成与此相当的房地产开发投资。连续五年建筑工程质量合格率达百分之百。第七条　设立二级房地产开发企业应当具备下列条件：
　　（一）注册资本二千万元以上；
　　（二）具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于三十人。其中，具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少于十五人，总工程师、总会计师应具备高级专业技术资格。
　　（三）具有三年以上从事房地产开发的经历，近三年累计竣工建筑面积十五万平方米以上的房屋，或累计完成与此相当的房地产开发投资。连续三年建筑工程质量合格率达百分之百。第八条　设立三级房地产开发企业应当具备下列条件：
　　（一）注册资本八百万元以上；
　　（二）具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于十人。其中，具有中级以上专业技术资格的管理人员不得少于五人，总工程师应具备高级专业技术资格。
　　（三）具有二年以上从事房地产开发的经历，累计竣工建筑面积五万平方米以上的房屋，或累计完成与此相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达百分之百。第九条　设立四级房地产开发企业应当具备下列条件：
　　（一）注册资本二百万元以上；
　　（二）具备专业技术资格的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不少于五人。其中，工程技术负责人具有相应专业中级以上专业技术资格，财务负责人具有相应专业初级以上专业技术资格，配有专业统计人员。第十条　设立房地产开发企业，应按本条例第十三条规定的审批权限到市或区、县（自治县、市）建设行政主管部门申办资质初审，然后持建设行政主管部门审查意见到工商行政管理部门办理登记注册，取得企业法人营业执照后，再到建设行政主管部门办理资质审批手续。
*注：本条中关于“房地产开发企业资质初审”的行政许可项目已被《重庆市人大常委会关于取消部分地方性法规中行政许可项目的决定》（发布日期：2004年6月28日　实施日期：2004年7月1日）取消。第十一条　申请房地产开发企业资质初审，应当提供下列资料：
　　（一）企业章程；
　　（二）验资证明；
　　（三）企业发起人和法定代表人身份证明；
　　（四）专职工程技术和经济管理人员的资格证书和聘用合同；
　　（五）企业办公地点的房屋产权证明或房屋租约。
　　建设行政主管部门必须在收到房地产开发企业资质初审申请后十日内发出书面审查意见。

第一章　总则第一条　为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。第二条　商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。第三条　商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
　　本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
　　本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。第四条　房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。第五条　国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。
　　省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。
　　直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。第二章　销售条件第六条　商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。第七条　商品房现售，应当符合以下条件：
　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（四）已通过竣工验收；
　　（五）拆迁安置已经落实；
　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
　　（七）物业管理方案已经落实。第八条　房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。第九条　房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。第十条　房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。第十一条　房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。
　　房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第十二条　商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。第十三条　商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。第三章　广告与合同第十四条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。第十五条　房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。第十六条　商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。　
　　商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
　　（一）当事人名称或者姓名和住所；
　　（二）商品房基本状况；
　　（三）商品房的销售方式；
　　（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
　　（五）交付使用条件及日期；
　　（六）装饰、设备标准承诺；
　　（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
　　（八）公共配套建筑的产权归属；
　　（九）面积差异的处理方式；
　　（十）办理产权登记有关事宜；
　　（十一）解决争议的方法；
　　（十二）违约责任；
　　（十三）双方约定的其他事项。第十七条　商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外。第十八条　商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。
　　商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。
　　按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。

为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定《商品房销售管理办法》。法律依据：《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。